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广州哪个区的二手房最好卖？城市战争2021-03-04 23:56:02
今天想和大家分享的一个观点是，真正反映一个城市、一个区域实际房价的，永远是二手房的价格。
一套新房入手，过个三五年，剔除品牌溢价、装修溢价、广告溢价之后，才是它真实的价格，也只有这个价格才具备资产属性。
所以，我们判断一个城市、一个板块的房子是否值得买，一定要研究它的二手房市场，那些只有一手市场缺乏二手交易的地方，一定要慎重。
2020，广州二手市场共成交了12.1万套住宅，二手市占率也从2018年的47.6%攀升到54.5%，这意味着广州楼市已经进入存量时代，有关二手市场的研究尤为重要。
我们来看看克而瑞统计的广州2020年各区一二手成交量：
上图数据可以看出，一手房成交量，增城稳居全市第一，但二手房成交量，番禺才是最大赢家。
但从二手市场的占有率来看，广州有三个区的二手市场占有率超过了80%，越秀区二手市场占到90.3%，海珠区占到90.3%，天河区占到84.3%。也就是说这三个区的二手市场是最活跃的。
荔湾也同属中心区，二手市场占有率只有59%，远低于天河越秀海珠白云，这跟它的新房库存较大有关，中心四区里面，荔湾一手房的供应量、库存量最大。
以下是广州各区一手住宅的库存量对比：
数据显示，新房成交量、库存量最大的都是增城，其次是花都和南沙，库存量最小的是越秀，只有503套，不到荔湾的1/10。
增城一直是广州楼市的「粮仓」，广州每卖4套新房，就有一套在增城，如此大的新房成交量，也一度让人担忧增城的二手市场，但从数据来看，增城二手市场很OK，2020年的总成交量达到1.4万套，在全市仅次于天河、海珠。
而且，增城二手市场占有率达到36.2%，比黄埔、南沙更高，这说明增城的二手市场已经起来了，买新房的人不用太担心转手问题。
相比而言，南沙的二手市场是最惨淡的，2020年只成交了2400套二手房，只相当于番禺的1/10、增城的1/7。而且，二手市场占有率只有11.5%，全市最低，让人费解。
如果这个数据靠谱的话，就说明南沙楼市仍然处在新房占绝对主导地位的阶段，在南沙买二手，需要担心转手问题。
不过，南沙热门板块的二手房，比如蕉门河、明珠湾的二手交易还是非常活跃的，成交周期非常短，这说明南沙二手市场高度聚焦在核心区，外围区的二手交易可以忽略不计。
总的来说，从成交量来看，增城卫冕广州楼市的“一手之王”，番禺则再次问鼎广州楼市的“二手之王”。这两个区，无论是一手市场，还是二手市场，成交都非常活跃，属于可咸可甜。
南沙在限购的情况下，一手房成交量能够直追增城，非常厉害了，但其二手市场真的太差了。所以，在南沙买二手房，一定要聚焦蕉门河、明珠湾两大核心板块，否则会担心二手市场的转手问题。
从二手市场占有率来看，越秀、海珠、天河80%的成交量均由二手贡献，新房极为稀缺，所以这三个区的一手房，基本要靠抢。
如果要给建议的话，天河、海珠、越秀这三个区，居民收入高，老旧小区多，居住升级的需求非常强。所以这三个区，但凡是品质稍好一点的小区，价格都非常非常坚挺，如果是一手房，基本要靠抢。
在这三个区买房，一手、二手都可以买，而且再旧的房子也不愁卖，毕竟总体供求关系非常紧张，始终是客多房少，什么时候买入都是对的。
其他区的供求关系就没那么紧张了，大家要尽量买新一点的房子，「地铁」、「学位」、「产业」、「品质」、「物业」五要素一个都不占的房子，就别买了。
另外需要注意的是，增城存量市场正在觉醒，值得关注。番禺房价虽然在涨幅上输给了黄埔和南沙，但其二手市场的活跃度远超后者，这说明番禺楼市的真实需求量更大，也更刚性。
本文到此结束，希望对大家有所帮助。
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